万科“贸然”进驻三江口,是吃螃蟹还是捡蟹壳?

回顾以往万科集团的开发历史，像类似三江口区域的首个进驻并不少见，且不说全国，仅福建就有多次。

▲万科以往进驻案例

从万科之前类似区域的进驻来看，成绩还是不错的，也赢得了购房者的芳心。除依赖万科较强的品牌号召力外，其多年的开发经验也为企业每一次的成功进驻打下夯实的基础。然而，此次进驻三江口，与上述案例还是略有不同。在上述进驻中，或有区域内主力房企坐镇，或大牌房企紧随其后共同作势。此次万科略显孤单，到底能否吃到螃蟹，还是尴尬地捡捡蟹壳？

整体来看，三江口目前房价在11000元/㎡左右，在几个典型的刚需板块中，位于中上水平，但这仅仅是整个区域的大致水平，真正价格差异如何，选择时还需在各个楼盘上去比较。区域距离市中心的距离在15km左右，除了甘蔗外，和其他区域相比并没有什么优势。

▲万元房价区域位置对比图

目前的三江口开发处于刚刚起步阶段，区域内散落着较多的村落，路网通达性较差，更不用说刚需购房者日常出行所依赖的公共交通系统了，医疗、商业、教育等配套也无法满足日常居住的生活需求，仅建设中的地铁1号线是目前实实在在可以期待的利好。另外，该区域位居三江交汇处，江景效果佳，但这似乎并不是多数刚需购房者考虑的首要因素。

▲万元房价区域配套资源情况对比

在福州整个发展方向上，中心城区南移，城市向东向南发展，而三江口正是处于东向发展的主轴上，且目前该区域定位为东部新城，将发展成为福州市新城行政中心、核心功能区，这相比很多其他刚需区域物流城、产业区之类的定位更具吸引力，这将意味着未来发展成型后，其居住环境、各项生活配套等资源会更为优质，区域的价值也将更高。

▲福州整体规划图

▲三江口区域规划图

▲三江口规划效果图

三江口作为仓山南台岛最东边的这块三江风水汇聚之地，比之金山、浦上更为原始落后，较之快安、马尾却又缺乏城市经济产业支撑，使得其虽作为仓山主城区之一，但始终被人们划分为破旧落后的农村郊区之流。也正是由于其规划发展上的滞后性，使得区域目前各种条件都不尽人意，不被购房者看好，但总归为新城核心商务区，整体规划较好，未来改善的可能性较大。唯一的不确定性因素来自于规划的落地性和落地的执行周期，对于想买后就入住的购房者来说，还是需要多多考量的。

▲区域周边楼盘成本售价对比

万科本次拿地成本为3521元/㎡，相比旁边的三江城，高出近3000元。但按目前房地产开发成本大致估算，万科金域滨江的毛坯成本价格在8000元/㎡左右，这与区域目前的房价水平之间仍存在较大空间；虽然三江城土地成本更低，可是由于已经开始销售，大幅降价并不现实，所以万科金域滨江仍然掌握着一定的主动权。

从产品上来看，万科金域滨江同周边其他楼盘类似，多以中小面积刚需产品为主。项目目前主推99-110㎡三房产品，与其周边竞品所售产品类型重叠度最高，客户可选择空间较大。因此，在产品内部结构上的优劣，就成为决定其是否具备竞争力的关键。

▲区域周边楼盘主力产品对比

▲区域周边楼盘户型对比

以在售五个项目的主要重叠面积段90-100㎡三房产品来看，万科显然是具备较大优势的。

首先，万科金域滨江99㎡三房户型是所有同类型竞品户型中，唯一具有完全动静分离结构的，同类竞品户型或者没有动静、或者个别房间会受影响，均无法达到较好的动静分离效果。作为近100㎡的三房家庭居所，特别是作为两代或者三代同堂居住使用时，完全的动静分离结构可以很好的将生活起居与卧室休息分割开来，互不影响，使生活的舒适度大大提升。

此外，除了阳光城大都会99㎡三房边套户型外，万科是其余竞品中仅有的一个中间单元可以做到南北通透的，尽管严格意义上来说它仅有卧室部分可以做到部分通透，但通过开放式通风采光井，依旧可以为中间套户型尴尬的采光、通风问题上带来较好的解决效果。同时，万科金域滨江的产品在结构方正性、室内动线规划等方面的表现也是较为出色。对于重视居住舒适度的购房者而言，万科金域滨江的确是个不错的选择。

（详细户型对比请关注近期分析师户型测评文章）

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图文/房价点评网 福州

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